赛里木湖景区管理委员会，博乐边境经济合作区管理委员会，各乡镇（场）人民政府，市直各部门：

《博乐市农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》已经市人民政府第十届第二十四次常务会议研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

2023年10月27日

（此件公开发布）

博乐市农村集体经营性建设用地入市

试点工作方案

为健全城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，促进土地节约集约高效利用，助推乡村振兴和经济社会高质量发展，根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）以及自然资源部、自治区关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作精神（自然资办函〔2023〕364号、新自然资函〔2023〕142号），结合博乐市实际，制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和习近平总书记关于全面深化改革重要论述、视察新疆重要讲话精神，完整准确贯彻新时代党的治疆方略。坚持稳中求进工作总基调，锚定社会稳定和长治久安总目标，坚守改革底线，以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，以夯实农村集体经营性建设用地使用权权能为基础，将尊重农民主体地位和维护市场主体合法权益摆在突出位置，健全风险防范机制，规范入市规则、路径和机制，有效激活农村土地资源要素、提高资源配置效率、发展壮大新型农村集体经济、促进城乡融合发展和乡村振兴。

二、主要目标

㈠健全城乡统一的建设用地市场，积极盘活农村存量建设用地，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

㈡充分发挥规划统筹引领作用，探索完善集体经营性建设用地科学规划和用途管制路径，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高用地节约集约利用水平。

㈢健全土地增值收益分配机制，探索建立兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制；保护农民集体和个人权益，保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制，真正使政策红利惠及广大农民。

㈣规范入市流程，依法落实民主决策机制，强化入市监管，协同推进改革形成合力，探索形成可复制、易推广的试点成果。

三、工作计划

试点工作2023年启动，2024年底结束。总体分为系统部署、组织实施、试点总结三个阶段。

㈠系统部署阶段（2023年9月之前）

建立工作协调机制，制定《博乐市农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（以下简称《方案》），在广泛征求各部门和乡镇（场）意见后，报市党委、政府审批；加快完成市级国土空间规划和乡镇（场）实用性“多规合一”村庄规划的创新性编制和报批、博乐市农村集体建设用地基准地价报审工作；全面开展入市地块摸底调查，完善农村集体所有权登记和基础数据库，建立健全入市交易规则、民主决策程序、增值收益分配等基础性工作。

㈡组织实施阶段（2023年9月—2024年11月）

按照推进方案稳妥有序开展试点工作。从农村集体经营性建设用地存量大、干部改革意识强、群众基础好的乡镇（场），选取农村集体经营性建设用地试点，推进符合入市条件的地块入市交易。严控准入条件、规范程序，确保试点风险可控。各部门根据职责分工，实时跟踪试点进展，及时研究解决问题。

㈢试点总结阶段（2024年10月—12月）

按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求，认真总结试点工作的做法、经验和不足，从规划编制、入市用途和方式、市场调控、收益调节、衔接征收、租赁住房建设、市场主体参与意愿、充分尊重农民选择权等方面进行深入研究。完善相关制度，形成可复制、可推广的改革成果。2024年1月底前形成年度工作报告、11月底前形成全面系统的总结报告，逐级上报自然资源部。

四、工作内容

㈠摸底调查

以第三次全国国土调查及其年度变更调查成果为基础，依据国土空间规划确定的范围，对可入市的后备土地资源进行摸底调查，合理选择拟入市宗地，开展地籍调查，划定不动产单元并编制代码，掌握可入市土地的坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等，探索建立农村集体经营性建设用地数据库，结合国土空间规划“一张图”系统推进数字化管理。

㈡入市主体

村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权；乡镇（场）农民集体所有的，由乡镇（场）集体经济组织代表集体行使所有权。行使集体经营性建设用地所有权的集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，也可委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

㈢入市条件

1.国土空间规划、村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求，具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件。

2.属于存量的集体建设用地，包括集体所有的村部、学校等公益性建设用地、利用集体土地的乡办和村办企业用地及其他村集体所有的建设用地。重点盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地。

3.用地产权清晰、宗地上的建构筑物和附属设施权属明晰，无权属争议，已依法办理土地所有权登记，地上建筑物、其他附着物产权和补偿可有效处理的，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利。

4.入市土地优先用于支持乡村振兴和农村一二三产业融合发展，可用于仓储、商贸物流、保障性租赁住房以及娱乐康养、教育、科研、医疗卫生、乡村旅游、采矿用地等项目，但不得用于商品房开发。

㈣入市途径

1.就地入市。符合国土空间规划、村庄规划和用途管制规则、依法登记的存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，可就地入市。

2.异地调整入市。在保证耕地不减少、建设用地不增加的前提下，经各方协调一致，采取布局调整等方式，将腾挪出的建设用地指标在市域内调整使用，调整方案经市人民政府批准后，可异地调整入市。

3.零星用地整治入市。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，可以依据国土空间规划、村庄规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件，进行零星建设用地整治，整治方案经市人民政府批准后入市。

㈤入市方式

农村集体经济组织发布交易公告，参照同类用途国有建设用地的年限和交易程序，采取招标、拍卖、挂牌方式，通过博乐市土地市场动态监测与监管系统系统公开交易并确定土地使用权人。成交结果公示后，按照规定签订合同并办理后续其他事项。

集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地出让、出租等信息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。

㈥入市年限

农村集体经营性建设用地使用权入市最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外：商服、旅游、娱乐等用地不超过40年；工业、仓储用地不超过50年；采用出租方式的，出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

㈦入市程序

1.确定拟入市地块。入市主体委托有资质的测绘单位出具土地勘测定界报告，依法向市自然资源局提出申请，明确拟入市地块的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

2.开展地价评估。入市主体确定集体经营性建设用地交易起始价格，起始价格可参考土地估价专业评估机构的评估结果，也可参考我市基准地价、标定地价等法定公示地价，起始价格不得低于该宗土地取得的各项客观成本费用之和，地价评估报告须按照规定进行备案。

3.编制入市方案。入市主体组织编制入市方案，方案内容应当包括拟出让、出租宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环保要求、使用年限、交易方式、入市价格、竞买保证金、集体收益分配安排、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。入市方案经农村集体经济组织依照土地管理法的规定，通过民主决策确定后形成入市决议，作为后续入市、拟订合同和履约监管协议的依据。入市宗地所在乡镇（场）应就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具书面审核意见。

4.入市核对。入市主体向市自然资源局提交入市申请书、拟入市宗地的土地勘测定界报告、土地权属证明、入市方案、入市决议、所在乡镇（场）审核意见等材料。涉及产业准入和生态环境保护要求等同步征求市发改、生态环境保护等相关部门意见。市自然资源局对拟入市宗地是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制，是否符合规划条件，是否符合收益分配原则等材料进行核对，报市人民政府核准后出具宗地准予入市核准书。

5.公开交易。集体经营性建设用地使用权入市方式、程序规则与国有建设用地相同方式进行，纳入博乐市土地市场动态监测与监管系统，采取招标、拍卖、挂牌等方式确定土地使用权人。入市主体委托市自然资源局在土地市场网、土地有形市场发布交易公告，接受社会和群众监督。

6.签订合同。土地成交后，由土地所有权人与竞得人签订成交确认书，交易结果应在本集体经济组织事务公示栏和市政府网站等进行结果公示，公示期10日。公示期结束后3个工作日内，农村集体经营性建设用地使用权交易双方签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》（或出租合同，以下简称“交易合同”）。交易合同由宗地所在乡镇（场）作为合同签订单位，合同签订后报市自然资源部门进行备案。

合同中须载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。

7.缴纳费用。竞得人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定支付土地价款。逾期未付清的，土地所有权人有权解除合同，并可向竞得人请求违约赔偿。交易双方按照国家相关规定依法缴纳税费。土地所有权人核算土地增值收益，并按入市收益分配方案向市财政及相关部门支付土地增值收益调节金。

8.不动产登记。农村集体经营性建设用地土地使用权人在缴清土地价款和相关税费后，持成交确认书、出让合同、土地价款和土地增值收益调节金票据等相关资料，依法申请办理不动产登记手续。依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物和其他附着物的，一并申请不动产登记。

㈧入市收益分配

1.农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应按照有关规定，征收土地增值收益调节金。农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本包括勘测、评估、方案编制、土壤污染调查、地面附着物补偿、地块三通一平等开发支出。

2.增值收益调节金征收标准分别依照规划用途，按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的一定比例征收。试点期间，按照以下标准确定：工业仓储20%；商服用途30%；其他用途20%。无法核定入市、转让土地取得成本的，工业仓储用途、其他用途市财政可按照出让总价款的12%收取，商服用途按照出让总价款的15%收取。入市工作管理费计提5%，由市自然资源局设立专户管理使用。

3.农村集体经营性建设用地使用权发生转让、赠与、转租等交易行为的，按照收益的“初次分配基于产权、再次分配基于税收”原则，在契税暂无法覆盖农村集体经营性建设用地转让环节的过渡期间，土地受让方（承租方）须根据相关规定再按成交价款的3%—5%标准缴纳与契税相当的土地增值调节金。

4.调节金征收主体为市政府，由市自然资源部门会同财政部门负责组织征收。农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，由所在乡镇（场）政府会同市农业农村局指导农村集体经济组织内部决策分配方案。村集体的收益主要用于村集体基础设施建设和提高农民收入等方面。

㈨入市监管

依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人应按照法律法规和入市合同确定的开发期限、土地用途及相关使用条件开发利用土地。集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续，经批准后，应当委托具有地价评估资质的机构，重新进行地价评估，确定需补缴的土地价款和调节金后，由土地所有权人和土地使用人签订补充合同，约定土地使用权人向所有权人补交土地价款的数额和方式。所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地，涉嫌构成土地闲置的，由市自然资源局会同所有权人参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定处置。

㈩抵押贷款

按照金融改革与农村土地制度改革紧密衔接的原则，在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

农村集体经营性建设用地使用权试点抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则，从贷款总体要求、用途、条件等方面对农村集体经营性建设用地使用权试点贷款业务进行详细调查，价值评估，动态管理，建立贷款保障机制，防范贷款风险，提高资产质量。

银行业金融机构应当履行尽职调查职责，对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查意见和记录，实行贷款全流程管理，全面了解客户信息，综合考虑借款人和抵押财产的实际情况，合理确定贷款期限和额度等。

五、职责分工

各相关部门和单位按照职责分工，密切配合、统筹安排、协同推进入市工作有序开展。

市自然资源局：作为农村集体经营性建设用地入市的行业主管部门，负责集体经营性建设用地入市方案的审查工作，确定入市地块的规划用地性质、出具项目用地规划设计条件、开展入市交易的具体工作、交易结果公告确认、权限内的不动产登记、土地利用监管等相关管理和服务工作，负责地块入市交易的监督工作。

市发改委：负责项目立项、备案，并审查项目建设内容相关信息，对拟准入的备案管理项目进行赋码，并审查项目所属行业、建设规模、建设内容等基本信息。

市审计局：依法对农村集体经营性建设用地使用权交易中应缴纳市财政土地增值收益金收支情况进行审计监督。

市财政局：负责保障农村集体经营性建设用地入市工作中需要的费用。

市住建局：负责指导项目建设管理，做好工程质量监督、质量认定等工作。

市农业农村局：指导农村集体经济组织内部决策分配方案，统筹对接乡村振兴工作。

博州生态环境局博乐市分局：负责对拟入市地块的生态环境条件是否符合相关规定和程序进行审查。

各乡镇人民政府、场管委：加快完成乡镇国土空间规划、村庄规划编制和报审，积极配合开展土地确权调查和入市摸底调查。发挥乡镇人民政府核心作用，做好宣传工作，引导市场主体愿用、会用农村集体经营性建设用地政策措施。监督指导村集体组织按村民自治原则，实现农民集体的自主管理和民主决策。协助村集体拟定入市方案、土地增值收益分配、资金使用、合同签订等事项，监督落实村集体土地收益财务公开和信息公示制度（公示入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况）。就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定。严格监督监管，切实保护农村集体经济组织成员的权利，指导农村集体经济组织做好入市涉及产权调整相关农民的补偿等工作。

六、组织保障

㈠加强组织领导。为审慎稳妥推进入市工作，确保各项工作落实落细，全市农村集体经营性建设用地入市试点工作由市土地领导小组统筹组织开展。领导小组要及时解决入市过程中出现的问题，切实加强对入市工作的指导。各成员单位要加强沟通协调，形成工作合力，切实实现以改革促发展，用创新求突破。

㈡落实经费保障。市财政在改革试点期间每年安排农村集体经营性建设用地入市试点工作专项资金，主要用于方案编制和政策研究、摸底调查、基准地价更新、集体土地所用权调查登记、经验总结等基础性工作，用于保障试点任务各项工作的顺畅开展。

㈢强化指导督查。各成员应加强各自领域建设项目与农村集体经营性建设用地试点相关政策的衔接，单位要全面提升业务水平，建立完善相关的监管制度，并进行跟踪问效，及时帮助解决工作中出现的各项问题。不定期召开工作例会，及时发现问题、研究问题、解决问题，定期通报工作进展，总结工作经验，不断完善集体经营性建设用地入市各项体制机制。

㈣加大宣传引导。农村集体经营性建设用地入市试点工作，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，社会关注度、敏感度高，合理利用各类宣传媒体，在充分调动集体经济组织和用地企业积极性、主动性的同时，加强经验交流，稳妥做好宣传报道，为集体经营性建设用地入市营造良好的舆论氛围，发现问题及时报告，正确引导舆论。对经实践证明切实可行的改革成果及时总结，形成材料上报自治区党委、政府和自然资源部。

㈤强化风险防控。建立风险防范意识，坚持底线思维，将社会风险评估贯彻入市工作全过程，建立风险防控长效机制。畅通民意表达渠道，及时解决民众关心的问题，做好舆论引导工作，坚决防止出现社会不稳定问题。