各乡镇人民政府、场管委，各街道办事处，市发改委、公安局、司法局、自然资源局、住建局、卫健委、应急管理局、消防救援局、市场监管局，博州生态环境局博乐市分局：

《博乐市物业服务质量提升行动工作方案》经博乐市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际贯彻落实。

博乐市人民政府办公室

2026年4月27日

为进一步促进物业服务行业发展，提升物业服务水平，改善人民群众居住和工作环境，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，结合我市实际，制定本行动方案。

一、工作目标

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神，聚焦解决群众反映强烈的突出问题和制约行业发展的难点堵点，构建党建引领、多方参与、业主自治、有效监督的物业工作格局。到2026年底，党建引领物业管理体系更加健全，物业管理各主体依法履责意识不断增强，物业服务市场化程度持续提升，业主自治水平显著提升，不断满足居民多样化生活需求。

二、重点任务

（一）推动党建引领物业服务融入基层治理

1.深化社区物业党建联建。加强小区党组织建设，通过推行“双向进入、交叉任职”等方式，强化基层党组织对业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业的政治引领与统筹指导。市住建局督促指导有3名及以上党员的物业服务企业单独建立党支部；党员不足3名的，由乡镇（场）、街道、社区牵头纳入联合党组织统一管理，推动物业服务企业实体党支部应建尽建，切实把党建工作融入物业服务监督、矛盾纠纷调处、抵制违法违规行为、营造和谐邻里关系全过程。各乡镇（场）、街道要健全党建引领下社区居委会、业委会（物管委）、物业服务企业等多方参与的联席会议机制，依托各类议事平台开展常态化协商议事，协同化解物业矛盾投诉与各类纠纷。

2.规范业委会（物管委）组建运行。乡镇（场）、街道、社区党组织要引导业主召开业主大会，成立业委会，力争2026年底全市业委会组建率达到90%，暂不具备成立业委会条件的小区，全部组建物管委。持续加强基层党组织对业委会（物管委）的领导，加强人选推荐和审核把关，积极引导社区工作者、两代表一委员、企事业单位在职党员、离退休党员干部经选举进入业委会（物管委），党员占比不低于60%。强化各乡镇（场）、街道对业委会（物管委）履职监督，定期对业委会（物管委）进行履职评价，加强业委会（物管委）成员业务培训，增强依法依规履职能力。鼓励机关企事业单位党员干部通过法定程序担任业委会主任。

3.加强小区公共事务协商决策。建立健全党组织领导下的居民委员会、业委会、物业服务企业“三方联动”协调机制，规范小区重大事务、公共收益、服务标准等事项的民主协商流程。健全物业矛盾纠纷多元调处机制，明确各方职责、细化工作流程，及时收集梳理矛盾纠纷，主动介入、靠前化解，实现“小事不出小区、大事不出社区”，维护小区和谐稳定。

（二）推动物业领域突出问题整改见效

4.强化物业信息公开监管。市住建局、各乡镇（场）、街道督促物业服务企业持续落实住建部“五亮”要求（亮服务内容、收费标准、服务团队、公共收益、履约情况），公示内容不足的要补充公示要素，明确公示位置为小区主出入口及单元门厅，公示内容每月更新。对公示不规范的企业，责令3日内整改并约谈负责人。

5.提升物业服务履约率。督促物业服务企业按规范的示范文本签订物业服务合同，严格履行“四保一服务”（保洁、保绿、保安、保修、客户服务）职责，重点整改停车（含非机动车）秩序混乱、服务态度差等问题。建立“履约情况月度报告”制度，企业须向业委会（物管会）报备服务进度；对违反有关治安、环保、消防、室内装饰装修、私搭乱建等法律法规行为，履行“巡查—劝阻—报告”闭环程序，未书面报告造成后果的纳入信用惩戒。

6.降低物业矛盾纠纷投诉率。持续深化“物业服务领域突出问题”集中整治工作，聚焦群众反映强烈的问题督促企业限期整改。完善人民调解、行政调解、司法调解联动的物业矛盾纠纷调解模式，发挥人民调解室、综治中心、物业行业协会等平台作用，畅通居民投诉渠道，坚持和发展新时代“枫桥经验”。到2026年底，实现物业服务领域有效投诉数量显著下降、居民满意度持续提升。

7.规范物业专项维修资金管理。市住建局加强对住宅专项维修资金监督管理，优化审批程序，提高审批工作效率。各乡镇（场）、街道加强对住宅专项维修资金使用指导，对采取应急程序的维修项目进行审核和确认，确保资金使用合规高效。市自然资源局在进行不动产登记时，应当核验住宅专项维修资金交存情况。

8.规范物业服务行为。客户服务方面，保持客户接待区域干净整洁，客服人员热心热情，及时回应业主诉求，开展常态化业主互动回访。秩序维护方面，秩序维护人员穿戴整洁得体，服务态度端正，切实履行发现、劝阻、报告职责，保持小区内标志标识清晰，停车秩序规范，道路畅通，无占用消防通道情况。清洁卫生方面，按照合同约定的清洁标准和频次，保持小区公共区域的地面、围栏、墙壁、电梯轿厢、垃圾桶及收运点等部位卫生整洁、无卫生死角，并根据季节特点做好四害消杀。园林绿化方面，按照合同约定的绿化养护标准，及时清理枯枝、枯叶、草屑及其他垃圾，定期修剪、浇灌、补植，保持园林绿化品质不降低。设施设备维修养护方面，及时做好小区共有设施设备维修、养护和日常巡检，严格落实电梯、消防设施维保，保持小区门禁系统、监控设备、消防设施工作正常。到2026年底，全市物业服务标准化水平明显提升。

9.强化物业监督执法。各乡镇（场）、街道、社区、业委会（物管委）、业主及各职能部门共同监督物业服务企业履约情况。严格规范小区共用部分经营收益管理，推动小区公共收益资金专户监管，多方共管，到2026年底实现小区公共收益单独列账100%、共管率100%，严格执行“每半年公示”制度。对违规使用公共收益等行为，责令立即改正并追缴资金；涉及贪污挪用的，及时移交纪检监察部门立案查处。小区业主委员会与物业服务企业就物业服务费收支、公共收益使用存在争议的，可通过合同约定方式，委托具备资质的第三方机构进行专项审计。推动执法进小区，重点整治小区违规装修、违章搭建、侵占共有部位、破坏公共绿地、电动自行车违规停放充电、占用消防通道等突出问题，各乡镇（场）、街道建立各职能部门执法进小区工作进展情况台账，定期反馈通报。

（三）推动物业服务行业持续健康发展

10.扩大物业管理覆盖范围。积极推动老旧小区实施物业管理，可以采取专业化物业管理、业委会自治及社区管理相结合的物业管理模式。对暂不具备专业化物业管理条件的，将物业管理纳入社区综合管理范畴，引导居民缴纳物业服务费，组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性服务。到2026年底实现住宅小区专业化物业管理覆盖率90%以上。

11.引导物业行业转型升级。引导物业服务企业布局多元服务场景，拓展服务领域，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化多层次居住生活需求。积极探索信托制物业服务模式，充分发挥国有物业服务企业示范引领和资源统筹作用，2026年底前克尔根卓街道、青得里街道办事处各完成1个小区试点落地。

12.提升行业队伍素质能力。将物业行业队伍培训纳入党建工作重点，针对基层物业工作人员、社区工作者、业委会成员开展法规政策、业务技能、履职能力专项培训，把物业服务领域突出问题整治要求及《自治区物业管理条例》《自治区住宅物业服务标准》等纳入培训核心内容。通过“物业大讲堂”、技能竞赛、选树“最美物业人”等形式，丰富培训载体，全面提升物业服务人员专业能力和职业素养，增强员工归属感与认同感。

13.加强物业服务行业自律。发挥物业行业协会作用，加强对项目负责人、企业关键岗位从业人员的培训与管理，制定行业规范，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业市场秩序。对物业行业中出现的带资入场、虚假承诺、恶意抢盘、以明显不合理低价拉拢、诱导业主的行为，及时予以曝光。指导物业行业协会多途径、多方式宣传有关法规政策，引导社会各界和广大业主关心与支持物业工作，营造良好工作氛围。

14.健全行业信用考核体系。加快推进物业服务行业信用体系建设，健全信用评价机制，将服务质量、履约情况、业主评价、投诉处理、隐患整改等纳入信用评价核心指标。指导各街道、社区严格依据《博乐市物业管理工作考核办法》，落实物业服务项目常态化考核制度，细化考核指标、规范考核流程，确保考核公平公正公开。强化考核结果运用，将其与企业信用评级、项目招投标、评优评先等直接挂钩，对考核优秀的企业予以表彰激励，对考核不合格的责令限期整改，整改不到位的依法依规处理。

15.规范物业收费化解收费矛盾。聚焦物业收费突出矛盾，多措并举规范收费行为、明确收费标准。完善收费标准体系，在完成辖区物业收费价格监审的基础上，结合实际制定《博乐市普通住宅前期物业收费标准》，明确各等级物业服务收费标准、停车服务费标准，细化收费范围、规范计费方式，杜绝乱收费、乱加价。强化政策宣传解读，通过小区公告栏、业主群、官方公众号等载体，广泛宣传收费标准和惠民举措，耐心解答业主疑问，引导企业规范收费、业主依法缴费，营造“明码标价、合理收费、自觉缴费”的良好氛围，从源头化解收费纠纷。

（四）推动物业小区居住品质持续提升

16.加快小区硬件设施更新。聚焦小区硬件设施短板弱项，结合老旧小区改造实施住宅小区设施“补短板”专项行动。2026年统筹整合各类资金，支持更新老旧电梯8台、加装电梯100部，完成2个老旧小区改造，同步推进老旧小区安防监控系统建设，并对青得里街道、顾里木图街道老旧管网进行改造更新。

17.强化住宅小区安全管理。抓好防范化解物业领域风险隐患，督促物业服务企业及时排查整治坑井、消防、水电气等住用安全隐患，落实装饰装修备案登记、违规装修报告等制度。开展消防通道和疏散通道清理整治，持续加强小区居民消防安全宣传培训。督促电梯使用单位落实电梯安全管理责任，严肃查处违法违规行为。健全应急服务保障机制，物业服务企业因物业服务合同终止或突发状况撤场时，各乡镇（场）、街道应及时确定应急物业服务人，明确其提供维持业主基本生活所需的应急服务事项。

18.共建美好家园示范小区。广泛动员辖区住宅小区全面开展“共建美好家园”活动，结合文明城市建设、小区矛盾纠纷化解和物业领域问题集中整治，引导小区党组织、业委会、物业服务企业共同培育一批服务优良、管理规范、环境宜居、业主满意的“美好家园”小区。2026年培育选树5个，以点带面，全面提升物业服务行业整体水平。

三、实施步骤及时间节点​

本次物业服务质量提升行动分四个阶段推进，明确时间节点、细化工作任务，确保各项工作有序落地、取得实效。

（一）启动部署阶段（2026年4月15日—4月30日）​

召开全市物业服务质量提升行动部署会，传达工作要求，明确各责任单位职责分工，解读行动方案；各乡镇（场）、街道、相关部门开展辖区物业服务企业、小区（含无物业小区、老旧小区）基本情况摸排，建立台账；完成信托制物业试点小区的筛选、确定及前期筹备工作；开展政策宣传，营造浓厚工作氛围。​

（二）全面推进阶段（2026年4月30日—10月31日）

对照行动方案各项具体措施，全面推进落实，重点开展试点工作、问题整治、机制完善、能力提升等工作；每月开展一次常态化巡查督查，及时发现问题、督促整改；定期召开工作推进会，协调解决推进中的难点堵点问题。​

（三）巩固提升阶段（2026年11月1日—11月30日）​

对前期工作开展“回头看”，聚焦薄弱环节和未整改到位的问题，开展专项攻坚，确保整改闭环；总结各项工作成效，梳理可复制、可推广的经验做法；完善长效管理机制，提升行动成果。

（四）全面总结阶段（2026年12月1日—12月31日）​

全面梳理本次提升行动开展情况，形成工作总结报告；各乡镇（场）、街道、相关单位需分阶段报送相关材料，分别于7月20日、10月20日前报送阶段性工作开展情况，12月20日前报送年度工作总结，确保各项工作闭环落地，持续推动物业服务行业高质量发展。

四、工作要求

一是加强宣传引导，营造良好氛围。充分利用小区公告栏、微信公众号、业主群、宣传栏等多种载体，加大对物业服务相关政策、工作措施、整治成效的宣传力度，引导业主了解政策、支持物业工作、积极参与小区自治，营造“物业履职、业主参与、多方联动、共建共享”的良好工作氛围。

二是强化部门协作，凝聚工作合力。各相关职能部门、乡镇（场）、街道、社区要切实履行工作职责，各司其职、各负其责、密切配合、协同发力，加强沟通协调，打破工作壁垒，形成上下联动、左右协同、齐抓共管的工作格局，共同推动物业服务质量提升工作落地见效。

三是严格督查考核，强化结果运用。联合各乡镇（场）、街道、社区加强对物业服务企业的常态化巡查督查，督促企业及时整改存在的问题，及时回应解决业主合理诉求。严格物业服务项目考核，将考核结果与企业信用评级、评优评先、项目承接等直接挂钩，倒逼物业服务企业提升服务质量。

附件：各相关单位、部门职责分工

各相关单位、部门职责分工

按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定，为提升全市物业管理服务精细化、精准化水平，促进物业管理与基层社会治理深度融合，不断增强人民群众获得感和幸福感，各街道、规划、建设、公安、消防、价格等相关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作，职责分工如下：

各乡镇（场）、街道办事处：具体负责本辖区物业服务管理工作。负责建立物业管理联席会议制度，召集各行政职能部门，具体解决物业管理服务活动中需要协调解决的问题。负责配备物业服务管理专职工作人员，建立健全监管工作机制，依据《博乐市物业管理工作考核办法》每月对辖区物业小区进行考核。负责配合市住建部门做好物业服务区域的划分，物业服务合同备案管理，监督建设单位和物业服务企业做好物业服务区域公有部分、公用设施设备的承接查验管理和备案。负责组织、指导和协调本辖区物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举与换届、物业管理委员会的组建，指导和监督其依法履行职责；督促业主委员会和物业服务企业开展专项维修资金使用与续筹工作；对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令限期改正或予以撤销。负责完善物业服务矛盾调处机制，协调物业服务与社区管理、社区服务之间关系，受理、调处物业服务活动中业主、物业使用人、业主委员会与物业服务企业之间的各类投诉、矛盾纠纷。负责辖区住宅小区物业服务企业交接、提前解除物业服务合同、无物业服务小区的日常管理及引进专业物业服务工作。积极配合做好辖区住宅小区文明城市创建及安全生产等工作。

社区居委会：负责协助街道办做好物业管理相关工作。建立社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业议事协调机制；督促业主委员会和物业服务企业履行职责。负责指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；在业主委员会成立之前代行业主委员会职责。发挥社区人民调解委员会的作用，协助处理、化解物业服务中的矛盾纠纷。与街道办建立物业服务管理工作联动机制，对物业服务企业的诚信记录等提出初审意见；协调解决物业服务企业退出与交接过程中出现的问题；发现本区域内违反物业服务管理有关法律法规的行为应当立即制止，并及时向街道和相关职能部门报告。

市人民法院：立足审判职能，建立巡回审判机制，选取具有代表性的物业管理不当、恶意拖欠物业费用纠纷案件，聚焦矛盾易发多发小区，将法庭开进小区开展巡回审判、示范判决、以案说法，明确法律边界，提升法律意识，实现从个案协调到规则治理的升级。

市委组织部：统筹推进物业服务领域的组织建设与队伍建设，强化对物业服务工作的领导，推动“党建+物业”融合，指导街道、社区党组织建立与物业服务企业党组织的联动机制，确保党的领导贯穿物业服务管理全过程。

市委宣传部：负责落实新闻单位开展物业法律法规等宣传，发挥舆论监督作用，指导各街道办事处开展宣传工作。

市发改委：负责会同市住建局、市市场监管局制定全市物业服务收费政策，建立健全物业服务收费监督管理机制。制定物业服务收费政府指导价标准，负责收费标准投诉的解释工作。

市公安局：负责监督检查全市物业服务区域的治安管理、技防、车辆占用消防通道、房屋租赁、高空抛物以及犬只饲养等相关工作，依法受理、查处相关违法违规行为。

市司法局：负责指导建立基层人民调解委员会，指导开展物业纠纷调解工作和业务培训。

市自然资源局：负责按规定规划住宅小区的物业管理用房、停车位，充电桩及相关配套设施，及时受理因规划原因产生的投诉纠纷；按照国家有关法律法规，在不动产登记时明确物业管理用房的权属。依法受理、查处物业服务区域违规搭建、违反规划建筑、建设的违法、违规行为。

市住建局：负责宣传贯彻执行国家、自治区物业服务管理相关法律法规与规章，研究制定全市物业服务管理政策制度；负责住宅专项维修资金的筹集和管理；监督管理全市物业服务企业的备案管理；指导市物业管理协会依法开展活动；组织物业服务企业开展业务培训；依托自治区“智慧住房”管理服务平台，开展物业服务企业信用评价工作。建立全市物业服务诚信“红黑榜”制度，依据《博乐市物业管理工作考核办法》指导各街道开展物业服务企业年度考核工作。负责辖区物业服务区域划分，物业服务合同、业主委员会备案，新建项目物业承接查验管理与备案，督促建设单位履行建筑工程质量保修责任，会同有关部门监督检查物业服务企业的经营活动；指导街道办实施物业服务管理相关的工作。

市卫健委：负责物业服务区域突发公共卫生事件的预防和应对处置；对物业服务区域二次供水设施及水质进行卫生监测、监管。

市应急管理局：指导有关部门、单位督促物业服务企业加强安全防范与管理，强化安全宣传教育与安全常识学习，开展安全检查，化解安全风险。

市消防救援局：督促物业服务企业依法履行消防管理职责，依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法、违规行为；具体实施应急救援工作。

市市场监管局：依法受理、查处物业服务区域内违反市场监管法规的投诉、行为；监督检查物业服务收费价格公示执行情况，依法受理、查处不实行明码标价、违规收费等行为；依法对物业服务区域内在用电梯等特种设备实施安全监察和定期检验，严厉查处违法违规行为。

博州生态环境局博乐市分局：负责依法查处影响住宅小区居民生活的餐饮服务业油烟、露天烧烤、焚烧垃圾的烟尘和恶臭、燃放烟花爆竹等污染行为。

供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等公共服务专营单位：依法对各自服务领域内的管道、线路及设施设备，开展日常巡检、维修与养护工作，保障稳定运行，及时响应故障报修，高效处置问题，简化服务流程，公开标准，协同物业与业主解决相关事宜，确保居民基础公共服务优质达标。